Исследование территории проводилось в преддверии разработки проекта концепции комплексного развития центральной части города «Торговая ось».

Цель работы -подготовка пакета информационно-аналитических материалов для разработки проекта согласованного развития существующих и перспективных торговых и рекреационных зон исторической (центральной) части города Иркутска в заданных граница. Разработка плана реализации (дорожной карты) проекта «Торговая ось центра Иркутска»

Задачи
1. Анализ существующего состояния торговых, рекреационных и историко-культурных зон в заданных границах. Выявление основных проблем.
2. Анализ транспортной схемы в заданных границах. Выявление основных проблем.
3. Разработка плана реализации (дорожной карты) проекта.

Сбор и анализ состояния торговых, рекреационных и историко-культурных зон в заданных границах включал следующие работы:
1. Анализ структуры собственности
2. Анализ разрешенных видов использования в сравнении с фактическими видами использования
3. Анализ различных градостроительных обременений участков
4. Соответствие градостроительной документации
5. Фактическое использование

Выявлены участки с несоответствием фактического функционального использования.
Выявлены нарушения на земельных участках по 5 основным категориям:

• самовольное строительство/реконструкция,
• самовольный захват (использование) земельного участка,
• неудовлетворительное состояние земельного участка и объектов капитального строительства,
• использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием
• нарушение порядка проведения земляных работ.

Также выявлены нарушения по отношению к проекту охранных зон, зон регулирования застройки, хозяйственной деятельности и охраняемого природного ландшафта г. Иркутска по 4м основным категориям:

• Нарушение функционального назначения ОКН
• Незаконная реконструкция ОКН
• Неудовлетворительное состояние ОКН: разрушен, сгорел, заброшено
• Нарушение режимов исспользования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны ОКН

Проведен анализ градостроительной документации центральной части города, в результате которого выявлены некоторые несоответствия между Генеральным планом, проектом планировки Центральной части Иркутска и Правилами землепользования и застройки Иркутска.

В соответствии с техническим заданием был произведен анализ транспортных и пешеходных потоков на проектируемой территории. Были произведены подсчеты пешеходных потоков в выходной и рабочий день. Также были произведены подсчеты транспортных потоков, раздельно легковой, грузовой, общественный транспорт. Подсчеты транспорта производились также в выходной и рабочий день. Все подсчеты производились с помощью наблюдателей в период с 8.00 до 20.00 в рабочий день и с 9.00 до 20.00 в выходной день. Выявлены основные проблемы.

В ходе работы проводились неоднократные переговоры с собственниками земельных участков, представителями администрации и др. заинтересованными лицами. Подбирались проекты, выгодные для собственника и создающие синергетический эффект для всего проекта. Обсуждались параметры застройки – плотность, этажность, общий выход площадей, функциональное наполнение. Были проведены договоры по поводу сквозных проходов через кварталы для обеспечения их проницаемости, для формирования потоков посетителей. Переговоры проводились группой разработчиков, в которой участвовали архитекторы, социологи, предприниматели. Это было сделано, чтобы учесть в переговорах все позиции, сделать их разносторонними и убедительными

По итогу проведенных работ, разрабатывались 3 альтернативные дорожные карты для дальнейшей реализации проекта, укрупненно выявлялись перспективные территории для дальнейшего развития.